每日观点：龙湖大跌23%！保利跌停！房企“最后一道防线”直面市场冲击波

龙湖集团创始人吴亚军卸任事件，搅起了资本市场阵阵风波。

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10月31日，龙湖集团开盘后股价下跌，一度跌超40%，截至收盘跌超23%，报10港元。

龙湖股价大跌带崩内房股，截至发稿，绿城中国、时代中国控股跌超11%，建发国际集团、中国中铁、新城悦服务、万科企业均大跌超10%。

截至A股收盘，房地产板块跌幅居前，保利发展、电子城两股跌停，华发跌9.26%、滨江跌9%，招商蛇口跌6.62%、万科跌5.72%、碧桂园跌9.82%、中海跌4.95%。

以保利、招商、万科等为代表的央国企，被视作地产企业经营安全的最后一道防线。日前，这些企业披露的三季报业绩乏善可陈，出现业绩下滑趋势，让市场对于房地产前景再生忧虑。

有长期跟踪地产板块的固收分析师向记者分析，31日地产股大跌，堪称乌云密布下的情绪释放。龙湖的因素是地产板块整体调整的导火索，

龙湖吴亚军谈交班始末

消息面上，龙湖集团发布公告称，公司控股股东Charm Talent International Limited(下称“Charm Talent”)在公开市场增持龙湖集团股票300万股，合计投入资金近3000万港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龙湖集团已发行股本约43.41%，占比进一步提升。

Charm Talent由吴亚军家族信托控股，意味着吴亚军坚定看好龙湖和行业发展前景。公告表示，控股股东未来会在适当时机持续增持龙湖集团股权及债券。

三日前，龙湖集团突发公告，原董事长吴亚军因年龄和身体原因，卸任董事长，转任公司战略发展顾问，40岁的陈序平升任董事长。房地产仍深度调整之际，民营房企“最后一道防线”管理层震荡，背后意味着什么？引发投资者关注。

作为民营房企中较为稳健的选手，龙湖更换领班人此前并无征兆，吴亚军为何选择这一时间退场？

在30日举行的投资者交流会上，吴亚军深谈了交班问题，并概括为三点理由。

吴亚军称，过去三年，她一直在安排能接班的人，即接任董事长的人选。为什么交给家族以外的人，则是受美的集团方洪波和何享健启发。在去美的交流学习的时候，吴亚军观察到他们互动形式非常好，互相尊重和欣赏，企业做得也非常好。

由此，美的集团这种没有把公司交给自己家人、而是交给了职业经理人的模式，在吴亚军心中埋下了种子。美的集团在这种模式运作下，企业发展情况反而越来越好，她感到龙湖未来的交班模式也应该是这样，且一定要是这样。

而如何挑选职业经理人，龙湖有自己的一套培养体系。早在2004年，龙湖启动了“仕官生”项目，从国内外高校吸纳优秀毕业生、储备未来发展需要的中高层管理人才。此后，龙湖相继推出“仕官生2.0”、合伙人制度等，为龙湖储备了一批后备军。

龙湖新任董事长陈序平，正是从“仕官生”体系中成长起来的。吴亚军称，早在陈序平做项目总时，便跟他深度交流过，觉得他在投入度、忠诚度、商业思路上是个可造之才。尤其是最近七八年，跟他交流非常多，去年陈序平已在集团执掌整个大盘面。

据悉，今年中期业绩前后，吴亚军已准备交棒给陈序平，但赶上8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正而暂缓。三季度以来，龙湖销售额开始回正，年内到期债务都已还清，明年到期也在提前计划准备，此时更换接班人是比较好的时机。

虽然吴亚军详解了交班始末，但基于当下地产行业仍未回暖、龙湖此前遭遇做空事件、融资市场仍在震荡中，投资者的担忧情绪仍未完全消散，31日龙湖股价大跌超20%。

在30日晚谈到资本市场波动问题时，吴亚军称：做企业就像一个杯子，这个杯子通过灯光投到墙上，那就是资本市场。所以，资本市场的波动她不太在意，更重要的是看企业内在。当下，龙湖管理层做的都是长期思考，比她当初创业时状态还好。

陈序平也表示，龙湖最近的经营情况比较良好，三季度实现销售同比转正，9~10月获取十块土地，拿地金额108亿。在很多央国企都没出手的三季度，龙湖在多个城市拿地，展示出对后市的信心。未来，龙湖的战略可归为城市聚焦与航道聚焦。

他透露，早在去年8、9月份时，龙湖已观察到一些城市苗头不太对，此前三四线城市靠棚改货币化激发了很多需求，包括一些投资机会。因此，龙湖在城市聚焦上梳理出了20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市。

在航道聚焦方面，未来五年，龙湖的商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，龙湖应该就完成了去地产化。二十年后，地产之外的经营性收入目标是一千亿。

实际上，“去地产化”这一表述背后，便隐含着其对房地产的态度与判断。

“行业过去这五年是波澜动荡的，甚至一些市场波动比预期还要大。”陈序平称，加上过去这周股市跌得很厉害，大家会关注接下来龙湖怎么办。未来一年，龙湖会格外重视现金流，包括融资型现金流，在这个前提下保证利润稳中有增。

为保证经营现金流稳定，龙湖会在市场不确定性较多时，减少新增投资，尤其是投资性物业。目前，龙湖持有100个以上商场，已开业66个，接近50个没有开。在现金流管理上，未来两三年会放缓一些，把资金用于安全前提下、获取好的住宅项目。

龙湖集团CFO赵轶也表示，在融资及债务方面，龙湖整体的债务水平会压减，短期负债也较少，明年龙湖只有200亿左右的债务，且主要在下半年。海外债方面，龙湖已开始准备资金赎回明年到期的美元债，明年在海外将没有任何债务到期。

截至9月末，龙湖现金净余额800亿，其中监管资金余额215亿。随着年底项目竣工提款，监管资金余额会降到200亿以内，年底龙湖的现金流会达到800亿左右。

“现在二级市场悲观情绪蔓延、非常沮丧，所以整个战略价值完全没有体现公司应有的水平。”赵轶称，短期内恢复需要时间，但是银行端非常稳定，与龙湖建立了深厚的信任关系，也尊重吴亚军的选择。龙湖也在密切关注国内市场，只要有机会就发行信用债。

赵轶认为，未来行业市场会对企业非常友好，买地企业不多，民营企业更是少之又少，只要把握好节奏，完全可以做到主动调剂现金流、穿越周期。“国家已经规划出房地产新的发展模式，房价稳定、地价稳定，合理杠杆，做好服务回归初心，这个模式对企业来说非常好，我们一定会熬到那个阶段。”

房企“最后一道防线”

直面市场冲击波

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，房地产市场表现欠佳，“金九银十”不再出现，未来行业走势不明朗，市场信心不足，在市场暗淡与行业信心极度脆弱之下，龙湖创始人吴亚军辞任，成了压垮市场信心的最后一根稻草，从而触发了地产板块整体下跌现象。

实际上，10月地产板块已经跑输大盘，原因在于今年“930新政”对市场的提振作用微弱，楼市延续低迷，资本市场对基本面越发悲观。如今叠加吴亚军的举动，市场将其解读为行业可能面临更大的危机。

不过，上述分析师也指出，展望未来十年，地产行业的年均需求面积至少在10亿平米以上，这仍然是一个足够大的行业，“住有所居”、“住有好居”仍然是人民群众的向往，因此当前情绪的过度悲观是没必要的。“本次事件带来的情绪释放平息之后，市场仍会回归价值，被情绪错杀的好公司反而会有更好的投资机会。”

值得注意的是，一向稳健的保利发展跌停。有市场人士指出，除了整个板块的影响之外，保利三季度的表现低于市场预期。“保利的表现比去年同期差了不少，而此前有不少卖方报告都推荐说业绩预期理想。”上述分析师指出。

数据显示，保利发展今年第三季度营收456.52亿元，同比减少5.82%；归属净利润22.68亿元，同比减少了30.96%。前三季度营收共1563.76亿元，同比增长12.99%；归属于上市公司的扣非净利润130.94亿元，同比减少了3.61%。

同样，地产绝对头部万科披露的三季报也让市场失望。数据显示，万科前三季度营收为1307.57亿元，同比增长25.28%；净利润48.28亿元，同比减少14.43%。另外，对于前三季度归属于上市公司股东的净利润增速低于营业收入增速的原因，万科在三季报中表示，主要受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，毛利率下滑。2022年前三季度，万科开发业务结算毛利率由2021年同期的 23.9%下降至20.7%。

许多年来，“招保万金”一直是A股市场上地产板块的旗帜，如今，四家公司的表现皆不理想。招商蛇口三季报显示，公司三季度营收319.22亿元，归属净利润10.7亿元，分别同比下降13.96%和49.04%。前三季度，招商蛇口营收894.84亿元，同比增长9.45%；归属净利润29.57亿元，同比减少了53.44%，归属净利润跌幅不小。金地集团第三季度其营收249.64亿元，同比增长27.3%；归属净利润13.71亿元，同比减少7.59%，一样的增收不增利。

港股方面，被业内称作“利润之王”的中海地产也交出了营收利润双双下降的尴尬业绩。今年第三季度，中海地产录得营收175.2 亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为18亿元，而去年同期，中海的收入为432亿元，经营溢利为80亿元，相比之下，中海营收和溢利同比分别减少59.4%、77.5%。今年前三季度，中海地产的营收和溢利也同比减少。

（文章来源：第一财经）

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