“聚龙大厦维修资金续筹目前只有4户业主没同意,各方还将继续做工作,最终小区业委会将对拒绝续筹的业主启动诉讼。”聚龙大厦所属交通公园居民区党总支书记周佶巍说。
【资料图】
过去半年,为了推进小区维修资金续筹事项,聚龙大厦业委会、物业、居委会以及芷江西路街道城运中心、城管、派出所等部门的30多位工作人员成为续筹工作组的核心成员,一次次在小区开展座谈会听取各方意见,结合反馈意见优化续筹方案,并多次结对上门与心存疑虑的业主进行一对一沟通。
7月11日,聚龙大厦小区召开全体业主大会,以100%的回票率、84.13%的赞成率表决通过了小区维修资金续筹议题。如今,维修资金交纳工作正有序推进中。与此同时,针对投反对票的业主的沟通工作还在继续。
多方合力推进续筹
建于1996年的聚龙大厦是当时周边地区最早一批商品房。27年过去了,小区的维修资金逐渐变少,尤其是去年小区两部电梯整体更换后,维修资金账户几乎见底。为确保小区日常运营,维修资金续筹成了头等大事。
维修资金续筹一直是基层治理难题,很多小区试图通过日常公共收益补充维修资金。但聚龙大厦因为小区体量小,在公共收益补充维修资金方面存在“先天不足”——该小区只有1栋楼和17个停车位,能为小区带来公共收益的只有两部电梯的广告费和17个车位的停车费。加上小区物业费仅每平方米1.8元,小区公共收益约定拿出一部分补贴物业,每年能补充存入小区维修资金账户的公共收益仅2.8万元。
为了推进小区维修资金续筹,周佶巍从今年2月开始在小区做民意调查。居委会、业委会、物业公司先后在小区组织了7场线下沟通会,收集业主意见;对于平时不在家、没空参加线下交流的业主,居委会派专人挨家挨户上门询问。很快,五花八门的意见被收集起来:有人质疑“以前的维修资金花哪了”,有人担心“我交了钱别人不交怎么办”,有人询问“交钱后怎么确保资金会合理使用”……很多人都有“不关心、不信任、不行动”的“三不”心态。针对业主们的各种疑虑,工作组通过各种途径耐心地答疑解惑,并根据反馈意见调整了本次维修资金续筹比例。
在小区实名业主群里,热心业主多次讨论未来小区事务公开化、透明化运作的原则,并通过普及“上海物业小程序能随时查询维修资金”等信息,消除居民对于资金使用的疑虑。
做完前期摸底工作后,工作组开始启动全小区的投票表决。最终,业主大会表决结果显示,全小区145户业主中,122户同意,15户未表决(其中7户为法拍房无法表决,另外8户已明确表示会交钱,只因担心别人不交费暂时不签字),仅有5户反对。
不同的人发挥不同作用
7月31日下午,交通公园居委会会议室内,来自上海市物业管理事务中心、静安区房管局物业科、芷江西路街道的工作人员济济一堂,听聚龙大厦“三驾马车”复盘维修资金续筹事项。
回头看,聚龙大厦之所以能高票通过这项议题,关键在于做通了人的工作。在具体工作的推进中,对持不同意见的业主,小区实施“分层”落实——维修资金续筹工作组先筛选出小区一批热心业主,向他们做第一轮沟通解释工作,再由他们去给相熟的邻居做工作。据周佶巍介绍,其间有不少惊喜:有一户人家,居委会、业委会的热心志愿者轮番上门了五六趟都没用,最后是由一位物业维修工凭着日常维修积累的感情做通了工作;另有一位业主,每次一听到别人提起续筹,就把早年发生的事一一“搬”出来吐槽,完全不谈续筹这件事。在业主大会表决的最后一天,居委会书记抱着试试看的态度又一次拨通电话,一谈就是两个多小时。“我来了半年,以前的事不了解,就不多说了,现在我们也熟悉了,你以后有什么事情尽管找我……”书记诚恳的话语终于触动了对方,语气和气氛都明显缓和了,议题的支持者就这样又多了一位。后来这位业主和邻居说,自己完全是被工作组的诚意打动了。
“做人的工作没有唯一正确的办法,没有固定的格式,聚龙大厦最大的特点,是不同的人发挥不同的作用。”业委会委员罗宁是小区的第一批入住业主,77岁的她做了十多年楼组长,参与过三次人口普查,家里有一个厚厚的笔记本,手写记录着细致的邻里信息。凭着这份记录,对于一些忙于工作、在小区碰不上面的业主,热心志愿者直接把表决票送去了业主上班的地方。“像罗阿姨这样的宝藏楼组长,对做通群众工作有极大的帮助。”周佶巍说。
与此相对应,业主们的意见也改变了议题。为了提高业主们的接受度,业主大会的表决议题将维修资金补充比例由100%调整至50%。“要出的钱少了,业主理解度、接受度大大提高,而物业公司也做了预算,由于小区电梯去年已经更换好,50%的续筹费用可以支撑小区10年—15年的日常维修。”
在复盘中,芷江西路街道办事处副主任陈培祺提到,关于维修资金续筹的时间节点,聚龙大厦的选择并非最佳。“维修资金续筹一直是基层社区治理的难点,聚龙大厦选择在完成了更换电梯后再进行续筹,无形中增加了这项工作的难度。”据了解,为了提高续筹成功率,一些小区会选择将续筹工作放在小区大修之前。去年聚龙大厦两部电梯屡屡发生故障,当时“三驾马车”也花大力气推进电梯更换。如果当时选择对维修资金续筹一并做表决,肯定会有一部分业主尤其是高层业主为了更换电梯同意续筹。目前,芷江西路街道内还有一个400多户体量的小区也将面临维修资金续筹,后续将结合聚龙小区的经验去做推进。
续筹并非个人私事
按照维修资金管理办法,小区维修资金余额不足首期筹集金额的百分之三十,各区房管局会提出预警。房屋维修资金被称为房屋的“养老金”,但由于维修资金账户使用具有一定特殊性,“只要有一户余额不足,就会影响分摊扣款,从而影响小区工程款的全额支付”。所以,这项工作但凡启动,就必须是100%完成交纳。也因此,落实维修资金续筹一直是基层治理难题。
记者从市物业管理事务中心获悉,在全市范围内,目前仍有354个小区面临维修资金续筹难题。“这个小区的案例很有代表性。居民们抛出的问题以及各方通过各种途径克服困难的方式,对其他小区很有借鉴意义。业委会诉诸法律的打算,对小区全体业主以及社会公众也是一次知识普及。”上海市物业管理事务中心副主任张炳军告诉记者,维修资金涉及小区公共利益,个别业主不续筹相当于损害了其他人的利益,近年不少业内专家呼吁拒交维修资金可以纳入个人征信,确实有必要提上议事日程。
每个小区的维修资金使用,都影响着小区的居住品质和市场价值,滥用和不用都不可取。“有的业委会对使用维修资金过于谨慎,他们认为替老百姓守住这个钱,就是维护了小区,但小区和人一样,日常不做体检和保养,花小钱能解决的问题最后变成要大修。”张炳军直言,任由维修资金的滥用或者不用,都对小区发展不利,比如消防改造和电梯维保,长期缺乏养护的小区最后不得不花大钱做整体改造,反而消耗了更大笔的维修资金。“小区的业主们必须了解,合理使用维修资金,保障房屋设施安全,保障高品质生活,肯定是要在日常动用维修资金的。”
上海市物业中心维修资金管理科也指出,鉴于维修资金用光后续筹的难度较大,他们也在摸索日常续筹的机制。此外,针对“个别业主维修资金账户余额不足有可能影响小区工程款全额支付”的情况,后续也将进一步优化。
(文章来源:解放日报)
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