全球新动态：澳洲“租房危机”背后隐现加息阴云

今年2月，中国留学生罗琳（Lorraine）家里为她到澳大利亚留学准备了每周450澳元（约合人民币2108元）的租房预算。就疫情前的经验来看，这笔预算说的上是“很充裕”。但罗琳开始找房后却发现，现在澳大利亚不但房源非常紧张，而且可用房源的房租普遍超过了她的预算。

罗琳告诉记者，她不得不在严重超预算的情况下，以每周749澳元的价格租下一个尚未开业的新学生公寓。而在这个公寓开业前，她还得和朋友一起，先在价格高昂的酒店以及条件欠佳的短租房屋里过上一个月。

(资料图片)

更糟糕的是，一个月之后，罗琳本以为能在新学生公寓获得稳定居住环境，但却发现这套学生公寓是为了在紧张的租房市场中分一杯羹，而在没有装修完的情况下对外招租的。罗琳入住后，每天都不得不忍受楼中的装修噪音和未完善的公共设施。

与罗琳有同样遭遇的各国留学生不在少数。同时，这场被当地媒体称为“租房危机”的事态也在影响着越来越多的澳大利亚普通家庭，在通胀高企的环境下，这让当地民众的生活成本进一步高企，并且对整个国家的国计民生都产生了严重的负面影响。

澳大利亚统计局发布的数据显示，今年4月该国CPI同比增长6.8%，高于3月水平，也超出市场此前预期。在CPI篮子中，房屋项目整体的涨幅虽然相比3月有所下降，但其中的分项指标租房价格涨幅却从3月的5.3%升至6.1%。统计局相关负责人米歇尔·马夸特（Michelle Marquardt）表示，这反映出澳大利亚租房市场仍然紧张。

房地产咨询公司CoreLogic近日发布的数据显示，今年4月澳大利亚CoreLogic住房价值指数相比去年同期下降了8%，该国全国房屋价值中位数达到约70.91万澳元。住房价值的同比下降与租房价格的同比上涨趋势之间泾渭分明。当月，澳大利亚住房的总租金收益率，即年租金收入与住房价值的比值，达到了3.9%，大幅高过去年同期的3.2%。这意味着，租房者今年4月出同样多的钱，租到的住房要比去年同期更差；或者，住房业主今年4月拿同样的房产，能租出更高的价钱。

租房危机的恶化并不只在4月。PropTrack是澳大利亚领先的房产网站公司REA Group旗下的研究机构。该机构发布的一份报告显示，今年一季度澳大利亚租房市场已经处于极度供不应求的状态。由于市场对出租房屋的需求异常强劲且房屋供应持续短缺，该季度澳大利亚房屋的空置率又有下降。在这种情况下，房屋租赁交易成交速度加快，出租房屋的业主有了提高租金的机会。到3月底，澳大利亚全国房屋租金中位数已经达到了每周500澳元，同比增长了11.1%，而去年3月的房屋租金中位数同比涨幅只有4.7%。

另一方面，居住人口占全国总人口约三分之二的澳大利亚八大首府城市与该国其他地区，在租房价格涨幅方面逐渐拉开了差距。3月底，八大首府城市的房租约为每周 520澳元，一季度的环比涨幅为4%，同比涨幅为13%；而其他地区的房租约为每周460澳元，一季度的环比涨幅只有2.2%，同比涨幅则是4.5%。

看到上述数据后就不难理解，为什么在澳大利亚首府城市中求学的罗琳会发现，根据过去经验准备的充裕租房预算，现在却不够用了。据当地媒体报道，房租高企甚至迫使一些无力负担的澳大利亚人搬回父母家中，或者像留学生们一样与人合租以分摊租金。甚至有些人不得不在入冬之际流落街头或者野营度日，其中不乏有正式工作的普通民众。由于租房者在澳大利亚总人口中的占比高达约30%，上述情况无疑会向着严重社会问题的方向演变。

导致租房危机逐步恶化的原因是多方面的。海外移民和留学生快速重返澳大利亚租房市场，短时间内拉高了需求，这的确是近期租房危机恶化的一个催化剂。PropTrack的报告指出，今年一季度澳大利亚的海外移民净流入人数创下历史新高。2月，澳大利亚自海外迎来的永久移民和长期居留者人数都达到纪录高点，而持临时学生签证的高等学府留学生入境人数同比增加了190%，达到了2019年2月以后的最高水平。这些新入境澳大利亚的人们大多数在当地都没有房产，需要租房，这就加剧了租房市场的竞争，使房屋空置率保持在低水平，让澳大利亚出租房屋供应短缺的问题更加凸显。因此，澳大利亚有部分舆论将留学生当作租房危机恶化的替罪羊，声称留学生们对澳大利亚人的住房安全形成威胁。

不过，澳大利亚租房危机在海外移民和留学生大规模到来之前已现端倪，其背后原因与澳大利亚人口结构变化有关。随着结婚率下降，育儿家庭减少，单亲家庭增加，以及单人家庭增加，澳大利亚平均每户家庭的人口数量已经从2016年的大约2.6人减少到了2021年的大约2.5人。

家庭规模的缩小意味着澳大利亚在这短短几年中增加了数十万户家庭，而新的家庭就需要新租住房，住房空置率也就因此而下降。据当地媒体报道，去年6月，澳大利亚全国的住房空置率连续第四个月维持在1%的低位，其中悉尼市场的空置率降至1.4%，墨尔本降至1.5%，布里斯班更是仅有0.6%。而在截至去年5月的12个月里，悉尼的房租上涨了17.5%，墨尔本上涨了14.8%，布里斯班上涨了18.6%。

租房危机背后更为重要的原因则是，澳大利亚央行自2022年5月以来已经加息12次。这才是租房危机难以解决的根本原因。加息让房贷支付压力飙升，借贷能力下降，房地产市场中投资者和首次购房者的购买量因此一直无法增加，进而导致住房供应无法快速增加。

以今年2月这个留学生大规模返澳的时间节点为例，随着澳大利亚央行自2022年5月以来连续第九次加息，当月该国基准利率从2022年4月的0.1%提高到了3.35%。相应的，当月澳大利亚首次购房者的贷款额同比下降了26.8%，房产投资者的贷款额则同比下降了32.6%。有分析人士算过一笔账，如果有购房者办理了60万澳元的住房贷款，那么自本轮加息周期开始，他每月的房贷还款利息总额要增加超过1000澳元。在这种情况下，2月澳大利亚住宅审批量同比大跌了31.1%。

PropTrack在报告中称，尽管澳大利亚仍有大量租房在建设中，但与以往的建筑热潮不同，这些在建房中的大多数都是面向自住业主而非投资者的。目前，现存投资者退出房地产市场的速度甚至超过了新投资者进入市场的速度。如果投资者们不能重返房地产市场，而首次购房者数量也没有大幅增加，那么租房市场上强劲需求与匮乏供应之间的矛盾似乎就不太可能很快得到纠正。

此外，在连续加息中，一些房东将自身承受的不断增加的还贷压力通过提高房租的方式转嫁给租客，这更加直接地导致了租房危机的恶化。

综上所述，首先，央行加息导致房产供应难以提高，租房市场供不应求，出租房业主承受更大的还贷压力，房租因此持续上涨。

其次，房租上涨加剧了澳大利亚通胀。央行行长菲利普·洛警告说，澳大利亚的房租涨幅可能将创下30年来的新高，而这将会继续推高通胀。

第三，为了帮助劳动者应对高通胀，澳大利亚政府的公平工作委员会近日决定，要从7月1日开始上调最低工资5.75%，尽管有一些雇主团体指出，最低工资上调幅度超过4%将引发通胀进一步上升，而且雇主的成本也会被拉高。

第四，建筑企业已经在面对成本上升压力，而这会反映到建房成本上。建房成本增加则会影响房屋供应，而这又将让租房危机持续。今年4月，澳大利亚新建住宅建筑的价格为每平米5532澳元，这项价格在疫情前的2019年4月仅有每平米4538澳元。

第五，澳大利亚央行认为，目前通胀已经过峰值，但一季度7%的水平仍然过高，要回到2-3%的目标区间仍需时日。为了让人们对通胀能在合理的时间内回到目标水平更具信心，央行6日宣布将基准利率上调25个基点至4.1%，这是澳央行今年年内第4次加息，也是自2022年5月以来第12次加息。

从加息到房租上涨，再到通胀居高不下，再到加息，中间穿插着政府提高最低工资，建筑企业成本提高等环节，澳大利亚租房市场似乎已经陷入了通胀与加息的夹缝之中无法自拔。

为了终结租房危机，澳大利亚各级政府正在探寻各种方法。该国国库部长吉姆·查默斯5月公布新财年预算案时表示，将出台新政支持经济适用房和社会住房建设，减免建房出租项目的税收，出资帮助低收入租房者和无家可归者等。新南威尔士州政府此前宣布，将从7月1日起提高首次购房者的印花税门槛，并撤销前政府推出的“土地税取代印花税”改革。这一变化意味着当地超过80%的首次购房者将不必支付印花税或支付更少的印花税，房地产市场有望迎来更多首次购房者。

不过，远水难解近渴，建房不可能一夜之间结束，租房市场的供需失衡也就难以快速解决。PropTrack经济研究部主管卡梅伦·库什尔（Cameron Kusher）在接受记者采访时说，目前还不清楚澳大利亚的房租上涨趋势将持续多久，但随着移居澳大利亚的海外人士快速增加，以及当地新增建筑数量下降，预计澳大利亚的房租还得再涨上一段时间。

他强调，决定房租何时下跌的关键因素是投资者何时回归房地产市场、首次购房者数量能否上升，以及在房屋供应有限的情况下，澳大利亚的平均家庭规模是否能开始增加。

（文章来源：新华财经）

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